대구 미분양 주택이 최근 부동산 시장에서 큰 이슈다. 현재 전국에서 가장 많은 미분양 주택 재고가 쌓여 있다. 2022년 대구 아파트 분양률이 급격히 저조하고, 대부분의 분양 물건이 미분양됐다. 대구는 부동산 시장에서 보수적으로 반응하는 것으로 알려져 있다.

■ 대구를 보면 주택 경기가 보인다

유안타증권 신연화 연구원은 "미분양 주택수는 그 자체로 주택 경기 전망의 선행지표 역할을 한다. 대구를 보면 주택경기가 보인다"며 대구지역의 미분양지표에 주목했다. 

신 연구원은 현재 하락 추세인 대구의 지표가 의미있는 수준으로 상승 전환할 때 주택 경기가 진성 반등했다고 볼 수 있는 근거가 될 있다고 했다. 대구는 가격변동에 보수적으로 반응하는 시장이면서, 가격하락에는 선제적으로 민감하게 움직인다고 분석했다.

최근 부동산 시장 미분양 주택은 장기화 추세다. 2022년 5월부터 2023년 2월까지 10개월 연속 증가 추세를 보였다. 특히 2008년 금융 위기 이후 최근 처럼 물량이 증가했던 적은 없는 것으로 파악된다. 최근의 부동산 하락장은 금리 인상과 관련이 있으며, 대구는 전국에서 가장 먼저 물량이 쌓이기 시작한 지역이다. 

■ 대구, 미분양 주택 재고 최다 보유 지역

2019~2021년 대구에서 연간 2만여 세대 아파트가 분양됐으며, 동기간 대구 아파트 분양가는 다른 지역 대비 높은 상승률을 보이며 상승 곡선을 지속했다. 2021년 하반기부터 부동산 하락장이 시작되며 미분양 주택수가 급증했다. 2022년 이후 대구는 분양 성과가 저조했다. 

신 연구원은 "대구 시장은 하락장에서 고분양가를 감당하지 못한 것으로 보이며, 짧은 기간 내에 분양 물량이 집중된 것이 주요 원인"이라고 추측했다. 다른 지방과 마찬가지로 인구 유출로 인해 주택 매수 수요가 감소하는 가운데, 외부 투자 수요가 받쳐주지 못했다는 것이다.  해당 지역 소득과 가용 유동성이 낮고, 비우호적인 금리 여건으로 인해 외부 자금조달이 어려웠던 점도 함께 작용해 주택 구입 수요를 위축시켰다.

■ 대구 미분양 해소 시점=주택 경기 반등 시점...'아직은 이르다'

신 연구원은 대구 미분양이 해소되기 위해서는 금리, 매수심리, 분양가가 맞물리는 시점이 도래해야 한다고 주장했다. 주택 경기 지표를 고려, 아직 가격 반등에 대해 낙관적으로 전망하기에는 이른 시점이라는 판단이다. 대구 미분양 물량이 유의미하게 소진될 때 주택경기 반등시그널로 해석될 수 있다고 지적했다. 

대구에서는 수성구가 부동상 경기를 견인하는 핵심 지역으로 평가받는다. 그는 "지역별로 물량 소진 속도가 다를 것이며, 수성구는 학군 수요 기반으로 인해 먼저 소진될 것"이라고 예상했다.

 

[비즈트리뷴=장채린 기자]