정부가 12.16 부동산 대책을 발표한 이후 보유세에 대한 논란이 지속되고 있다. 이번 대책에 보유세의 큰 비중을 차지하고 있는 종합부동산세 인상안이 포함돼있기 때문이다.

사상초유의 부동산대책이자 ‘보유세 폭탄’이라는 보도가 연일 이어지는 가운데 다른 한편에서는 12.16조치의 보유세 수준만으로는 폭등하고 있는 부동산 시장을 막기에는 역부족이라는 평도 나오고 있다.

대표적으로 박원순 서울시장은 보유세를 OECD평균 수준으로 끌어올리려면 현재보다 3배 올려야 한다고 주장하고 있고, 경실련, 홍남기 경제부총리도 발언의 수위나 결은 다르나 보유세 인상을 언급하면서 논란에 불을 지피고 있다.

■ 2005년 종부세 도입...보유세 실효세율 OECD 평균에 한참 밑돌아

보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 구성돼있다. 이번에 논란의 중심에 선 종부세는 2005년 노무현정부 당시 조세부담의 형평성 향상과 부동산 가격 안정을 목표로 신설됐다. 

보유세는 고액의 부동산 보유자에게 부과되며 세수입은 지방재정의 균형발전을 위해 전액 지방정부로 이전되기 때문에 ’부자세‘의 성격이 강하다. 

또한, 보유세는 공급이 비교적 고정돼있는 부동산에 과세하여 조세로 인한 시장 왜곡이 적은 효율적인 세목으로 평가된다. 

이는 OECD 회원국 대상 연구에서 부동산 보유세가 여러 세목 중 경제성장에 미치는 부정적 영향이 가장 적은 세목이라는 결과를 통해 증명된바 있다.(Arnold, 2008)

이런 성격으로 인해 부동산값이 심상치않을 때마다 보유세 인상에 대한 목소리가 높아지는 것이다.

이번 대책으로 종부세율은 0.5~3.2%에서 0.6~4.0% 수준으로 인상되어, 현재 시세가 23억 원인 서울 강남의 84제곱미터 크기 한 아파트의 경우 내년에 보유세가 50% 정도 올라 210만원 증가한다. 

강남에 아파트 3채를 가진 다주택자의 보유세는 5천 2백만원대에서 1억원대로 두배가량 늘어난다.

OECD 회원국과 비교했을 때 한국은 보유세 부담이 낮다고 알려져 있다. 

2015년 OECD 회원국의 GDP대비 보유세 비율 확인한 결과 OECD 평균이 1.1이고 한국이 0.8이었다.

하지만 한국이 GDP대비 조세부담률이 OECD평균에 비해 크게 낮은 수준이고, 조세 수입 중 보유세가 차지하는 비중도 OECD 평균보다 낮다는 것을 고려하면, 전체 GDP에서 보유세가 차지하는 비중이 더욱 낮다는 사실을 알 수 있다.

심지어 우리나라는 GDP 대비 부동산 규모가 OECD대상 국가 중 가장 높으며 13개국 평균 두 배가 넘는 수준이라는 점을 고려하면 한국의 보유세 부담은 훨씬 낮아진다.

이를 고려한 민간 소유 부동산 보유세 실효세율은 우리나라가 0.16%로 13개국 평균인 0.33%의 절반 이하 수준으로 우리나라의 보유세 부담은 단순 GDP 대비 보유세 비중이 보여주는 것 이상으로 낮은 것이다.

■ 공시가격 현실화·평가방법 개선이 뒷받침 돼야

하지만 단순히 종부세만 올려서는 정책효과를 제대로 거두기 힘들다. 종부세의 근거가 되는 공시가격이 실거래가를 한참 밑돌기 때문이다.

부동산 공시가격제도는 토지에 적용되는 공시지가와 주택에 적용되는 공시가격으로 나뉜다. 1990년 처음 공시지가 조사가 시작된 후 2005년 종합부동산세가 도입되면서 주택에 대해서 토지와 건물을 통합해 평가하는 공시가격이 도입됐다.

공시지가는 부동산공시법에 따라 매년 1월 1일을 기준으로 정하는 부동산의 적정가격으로 재산세 등 조세, 개발부담금 등 부담금, 기초연금 등 복지, 감정평가 및 기타 행정목적 등 60여개 행정 목적에 활용되는 만큼 정확한 산출이 중요하다.

정부가 ‘부동산시장 안정화 방안’을 발표한 바로 다음날인 17일 '공시가격 신뢰성 제고방안'를 발표한데는 이런 배경이 있다. 

정부발표 결과에 의하면 2019년 공시가격 시세반영률은 공동주택의 경우 68.1, 단독주택 53.0%, 토지 64.8%로, 이중 9억이상 아파트를 시세반영률 66~69%에서 70~80%까지 끌어올리는 것이 주요 목표다.

하지만 급격한 인상을 방지하기 위해 최대 반영률에 상한선을 두고 있어 공시지가 현실화의 의지가 없는 것이라는 비판도 나오고 있다.

한편 산정방법 자체을 바로 잡는 것도 중요한 과제로 다시 떠올랐다. 

최근 정부의 대책에는 산정 근거, 절차 등이 명확히 공개되지 않아 ‘깜깜이 공시’라는 오명을 들어온 공시제도에 대한 개선책도 들어있다. 

개선책에는 공시가격 현실화율의 일관된 제고를 통해 유형·가격·지역 등에 따른 불균형을 해소하는 중장기 로드맵 수립을 2020년 내로 마련하겠다는 목표를 밝혔지만, 임기의 절반이 이미 지나간 상황에서 이마저도 불확실하게 보는 시선이 많다.

문재인 정부는 부동산 대책을 크게는 4번 작게는 18번 발표했지만 집값을 잡지 못해 국민들로부터 신뢰받지 못하고 있다.

부동산업계의 한 전문가는 " 문제가 드러날 때만 땜질식 해결책을 내놓기 보다는 부동산 전반을 아우르는 중장기 진단과 대안이 더욱 절실하다"고 지적했다. 

[비즈트리뷴(세종)=용윤신 기자]