[리츠 들여다보기-①] 코로나19 시대 리츠 투자, 주의점은
[리츠 들여다보기-①] 코로나19 시대 리츠 투자, 주의점은
  • 이서련 기자
  • 승인 2021.07.07 16:50
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자료: investopedia.com

리츠(REITs, Real Estate Investment Trust)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 유가증권에 투자, 운영하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 회사를 말한다. 미국을 중심으로 성장해 2001년 한국에 도입됐다.

이를 통해 투자자가 직접적으로 투자하기 어려운 오피스, 물류센터와 같은 다양한 부동산에 간접 투자할 수 있다는 것이 장점으로 꼽히며, 임대 수익 및 매각 차익을 통해 안정적인 배당수익률을 기대할 수 있는 투자 방법으로 주목 받고 있다. 

■리츠의 종류와 특징

우리나라에서 리츠는 관리 형태에 따라 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠의 세 가지로 분류된다. 

자기관리리츠는 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자 및 운용을 직접 수행하는 실체형 회사이며, 위탁관리리츠는 자산의 투자 및 운용을 자산관리회사에 위탁하는 형태의 명목 회사를 일컫는다. 마지막으로 기업구조조정리츠는 위탁관리리츠와 같으면서 총자산의 70% 이상이 기업구조조정용 부동산으로 구성된 회사다.

자금 모집의 형태에 따라서는 사모리츠와 공모리츠로 구분된다. 사모는 공개적으로 투자자를 모집하지 않고, 49인 이하의 기관 또는 전문투자자가 참여하는 형태다. 반면 공모는 50인 이상의 투자자를 대상으로 자금을 모집하는 것이다. 공모리츠는 거래소에 상장하는 상장리츠와 상장하지 않는 비상장리츠로 나뉜다.

그러면 부동산펀드와의 차이점은 무엇일까. 부동산펀드는 자본투자뿐만 아니라 타 펀드 및 주식에도 투자할 수 있어 투자의 범주가 넓은 데 반해, 리츠는 총 자산의 70% 이상을 부동산으로 구성하도록 규정돼 있어 투자 범위에 제약이 존재한다. 또 부동산펀드의 경우 대부분 폐쇄형으로 만기까지 환금성 및 유동성에 제약이 있지만, 리츠는 주식회사의 주식으로서 부동산 펀드에 비해 유동성이 높다는 차이점이 있다. 

■소액으로 다양한 부동산 투자...주의할 점은?

주식 투자와 부동산 투자의 성격을 모두 갖고 있는 리츠는 임대·관리 수익을 바탕으로 꾸준하고 예측 가능한 현금 흐름을 창출하며, 통상 90% 이상의 높은 배당성향으로 투자자들에게는 안정적인 수익을 안겨주는 투자 수단이다.

또한 주식시장 변동에 따른 주식 매매차익을 투자 수익으로 기대할 수 있고, 소액의 자금으로도 쉽게 다양한 부동산 자산과 지역으로 구성된 포트폴리오에 분산투자할 수 있다는 것이 장점이다. 

그러나 의사 결정 시 리스크도 함께 고려해야 한다. 우선 주식가격 하락이나 청산 시 부동산 등 기초자산 가격이 하락할 리스크가 있으며, 임차인의 임대료 지급 불능에 따른 위험, 공실 위험, 부동산 건물 노후화로 인한 추가적 비용 발생 가능성 등이 존재한다. 아울러 부동산은 급격한 경기변동시 매각이 어려울 수 있어 유동성 위험도 있다.

법률적 문제나 제도 변화의 위험도 거론된다. 리츠의 경우 부동산 이해관계자의 이의제기 등 법률적 하자로 인한 추가자본지출 발생 위험이 있으며, 만약 매입가격 추정에 오류가 있다면 투자자금 회수지연 혹은 투자손실이 발생할 수 있다. 더불어 부동산투자회사법, 자본시장법과 금융투자업에 관한 법률 등 관련 법률·제도 개정에 따라 손익이 변동될 가능성이 있다.

■부동산 정보·코로나19 변화 유의...투자 유의사항은

리스크를 줄이기 위해 투자 시 고려해야 할 사항으로는 기본적으로 부동산의 입지, 임차인 정보 등이 언급된다. 주로 투자 자산이 위치한 상권, 접근성, 유동인구, 경쟁 자산, 공실률, 임차인 구성, 임차 기간, 각 임차인의 신용도 및 재무상태 등이 포함된다.

김열매 유진투자증권 연구원은 "리츠에 투자를 검토할 경우 부동산의 입지와 임차인 정보는 필수 파악 요소"라며 "이와 함께 리츠의 성장 전략도 함께 파악해야 한다. 리모델링, 임대차 활동 등 보유 자산의 내부 성장 계획과 외부 성장 계획을 파악할 필요가 있다"고 조언했다.

전세계를 강타한 코로나19 이후의 변화도 부동산 투자에 영향을 미치고 있다. 

먼저 주거 면에서는 재택 근무 등 재택 시간 증가에 따라 넓은 면적의 주거 선호, 오피스 출근 빈도 하락으로 인한 주변 도시로의 탈도시화가 언급된다. 같은 측면에서 오피스 또한 'Social Space'으로서의 가치가 부각되고 방역·환기 시스템 등 최첨단 기능을 갖춘 'High quality 오피스'에 대한 수요도 증가했다는 분석이다. 부정적인 면으로는 본사 이전, 오피스 분산, 축소 등 수요 감소 등이 언급된다. 

리테일 분야에서는 오프라인 이용이 감소하고, 신선식품, 배달음식 등 온라인 분야의 성장 흐름이 읽힌다. 오프라인과 온라인 쇼핑을 결합한 '체험형 Show room'처럼 기존 오프라인 리테일러들의 변화도 등장했다. 물류도 온라인 쇼핑 성장에 따른 재고량 증가로 물류 센터가 증가 추세이며, 호텔의 경우 기존 숙박 목적에서 벗어나 오피스·주거 등 타 용도로의 전환이 진행되고 있다.

김 연구원은 "코로나19 이후 재택근무·유연근무의 활성화, 사회적 거리두기, 이동 제한 등의 변화가 나타났는데, 이는 부동산에도 영향을 미치고 있다"면서 "근무지 거점 분산에 따른 공유오피스의 활용 및 오피스 내 인당 면적의 증가, 오피스의 가치에 대한 재고 등이 대표적"이라고 덧붙였다.

[비즈트리뷴=이서련 기자]