기사제목 [부동산 투자, 리츠에 눈 돌려라] ② 좋다는 리츠도 두들겨 보고 건너자
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[부동산 투자, 리츠에 눈 돌려라] ② 좋다는 리츠도 두들겨 보고 건너자

기사입력 2018.09.28 14:25
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[비즈트리뷴=어예진 기자]


개인투자자 황수진 씨는(30세) 요즘 기사에 많이 오르내리는 ‘리츠’에 관심이 생겼다. 적은 돈으로 부동산에 지분을 갖게 될 수 있다는 들뜬 마음으로 투자 상품을 알아보기 시작했다. 가장 쉽게 접근 할 수 있는 상장 리츠를 매수하기로 하고 종목들을 살펴봤으나 이내 체념하고 말았다. 선택의 폭은 6개 뿐이고, 그 중 무엇을 어떻게 골라야 하는지도 막막했다. 일반적인 주식 종목을 고르는 것 과는 다른 기준과 정보가 필요해 보였다. 부동산은 역시 넘을 수 없는 벽인 것인가…

◆ 골라볼까 했더니, 고를 것도 없더라 

리츠는 부동산펀드보다 3년 앞선 2001년에 처음 설립됐다. 지난 2017년 말 기준 부동산펀드의 순자산규모는 61조원, 리츠는 16조6000억원. 데뷔는 빠르지만 성장은 더디다. 

현재 주식시장에 상장돼 있는 리츠는 총 6개다. 이리츠코크랩과 신한알파리츠, 케이탑리츠, 트러스제7호, 모두투어리츠, 에이리츠가 있다. 시가총액 기준으로 2000억 이상인 중대형 리츠는 2개 뿐이다. 지난 2017년 말 기준 193개의 리츠가 국내에서 운영되고 있지만 사모 형태가 대부분이다. 투자자 보호를 이유로 각종 규제에 묶여 제한이 많았다.  


리츠그래프.jpg


 ◆ 리츠 VS 부동산펀드‥제약에 밀려

리츠와 부동산펀드의 경제적 실질에는 큰 차이가 없다. 그러나 이들을 지배하는 근거법은 각각 달라서 규제에 상당한 차이가 있다. 

리츠는 부동산투자회사법과 상법에 근거하며 국토교통부의 인가 하에 설립될 수 있다. 반면에 부동산펀드는 자본시장법에 근거하며 금융위원회의 신고를 통해 설립된다. 

리츠는 최소 자본금 규제도 있다. 공모예외기관(국민연금, 공제회 등)을 제외하고 1인 지분의 제한도 있으며, 개발산업이나 자금차입, 자금대여 등에서도 제한과 규제의 벽에 둘러싸여 있다. 부동산펀드는 위 사항에 대한 제한과 규제가 없다. 

부동산투자업계에서는 리츠를 설립하고자 해도 결국은 복잡해서 안 하는게 현실이라고 입을 모은다. 이런 가운데, 국토교통부가 관련 법을 개정하는 등 리츠 활성화를 위한 대책에 의지를 보이고 있어 업계 기대감이 높아지고 있다.

◆ '리츠'라고 다 안정적인 것은 아니다

모든 리츠가 ‘부동산’이라는 이유만으로 핑크빛 청사진을 그려주지 않는다. 

건물에 공실률이 높아지거나, 땅값이 떨어지거나, 임차인의 수익성이 떨어지면 투자 실패로 이어지기 마련이다. 

작년 기준 서울에 등록된 관광호텔 수는 308개로 지난 7년간 2배 이상 증가했다. 과거 관광객 증가에 따른 공급 부족 이슈로 기관과 정부, 민간에 의해 신규 호텔 건설 투자가 이루어진 결과다. 당시 공모, 사모 리츠는 물론 부동산펀드 등 직•간접 투자들이 많이 이루어 졌다.   

하지만 2017년 사드 문제가 발생하면서 주요 손님 이었던 중국인 관광객이 급격하게 감소했다. 호텔 가동률은 곤두박질 쳤다. 한 마디로 수익이 없었다.

AMC 업계 관계자는 “현재는 회복 흐름에 있다. 그러나 당시에는 주요 관광객 감소로 대부분의 호텔 운영이 어려워 지면서, 투자금 회수 자체도 어려운 상황이었다. 리츠의 경우 배당금액 감소는 불가피했을 것”이라고 털어놨다. 

◆ '리츠'를 보는 관점은 달라야 한다

똑같이 주식시장에 상장된 종목이라 해도 리츠를 보는 관점은 달라야 한다.
 
부동산 리츠는 소유하고 있는 개별자산의 가치평가가 필수적이다. 임대료나 임대보증금 운용이익, 관리비 수입, 공실 손해비용 등 순운영수입과 자본환원률(Cap rate)에 따라 투자 자산의 가치평가가 이루어진다. 미래 영업가치의 변화나 동종업계의 가치평가 수준에 의해 영향을 받기도 한다. 부동산 시장의 흐름보다는 경제 사이클로 보는 것이 맞다. 

쇼핑몰 위주의 부동산 자산이라고 할 경우, 입지 조건은 물론 어떤 브랜드, 어떤 매장인지 임차인의 성격과 가치에 따라 수익성이 달라진다. 경제 영향으로 개인 소비시장이 줄고, 매출이 떨어지게 되면 직접적인 영향을 받는다. 또 검증되지 않은 임차인 보다는 안정적이고 검증된 대형 임차인이 들어간 부동산 리츠가 더 좋다. 

윤환진 신영증권 APEX 패밀리오피스 부동산부장 은 “부동산 리츠는 이 부동산이 어떤 부동산인가를 보는 것이 중요하다”며 “부동산 시장보다는 경제 사이클 전체, 사회가 가지고 있는 경제적 안정성과 기반이 가장 중요한 시장”이라고 설명했다.

◆ '리츠'는 좋다.. 잘 고를 줄만 안다면

단기적인 주가 차익을 노린다면 리츠는 과감하게 내려 놓는 것이 좋다. 리츠는 장기적으로 안정적인 고배당 수익률을 추구하는 투자전략으로 가는 것이 바람직하다. 

종목을 선택할 때도, 투자 부동산의 자산가치와 임차인의 성격을 파악하는 것이 필수다.

윤환진 신영증권 APEX 패밀리오피스 부동산부장은 “부동산의 리스크가 아니라 임차인의 리스크가 요점”이라면서 “어떤 임차인이 들어가느냐, 어떤 성격의 부동산인가를 체크 하는 것이 리스크를 줄이는 포인트”라고 조언했다. 

규모가 크고 활성화 된 미국이나 일본 등 해외 상장 리츠에 투자할 때도 주의가 필요하다. 한 부동산투자전문가는 “부동산을 기초로 하는 자산은 성격에 따라 현지 경제 상황이나 소비 패턴 등이 영향을 미친다”며 “직접 가서 확인하지 않고는 명확하게 추천할 수 있는 회사가 드물다”고 말한다. 또 다른 전문가는 “데이터에 의존 할 수 밖에 없는 해외 리츠의 경우에는 데이터 왜곡에 대한 리스크가 있어 더욱 신중을 요한다”고 귀띔했다.

 

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