기사제목 [부동산 투자? 리츠에 눈 돌려라] ① 안정적 수익률…떠오르는 대체투자처
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[부동산 투자? 리츠에 눈 돌려라] ① 안정적 수익률…떠오르는 대체투자처

수익 연 5~7% 기대..미국 일본 등 글로벌 리츠 유망
기사입력 2018.09.27 10:20
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[비즈트리뷴=어예진 기자] 개인투자자 김희경(47세) 씨는 요즘 부동산 투자에 부쩍 관심이 많아졌다. “어디 아파트가 몇 억이 올랐다더라, 어디 땅값이 천정부지로 올랐다더라, 누가 부동산에 투자해 얼마를 벌었다더라”는 이야기가 뉴스는 물론 모임에서도 주요 화제기 때문이다. 그러나 얼마전 정부가 투기 수요 차단을 위한 정책을 발표하면서 이 마저도 체념하게 됐다. 희경 씨는 “집이나 땅을 살만큼의 자금은 안 그래도 없다… 그렇지만 나도 내 자산 포트폴리오에 '부동산’을 넣고 싶다”는 마음이 더욱 간절해졌다.


◆ 나도 부동산을 소유하고 싶다.. ‘리츠’에 눈을 돌려라

김희경 씨의 사례처럼 부동산에 투자하고 싶은 개인 투자자들이 늘고 있다. 실물 부동산을 소유하기 위해서는 수 억에서 수십억 원의 자금이 필요하지만 대부분의 사람들은 그러한 자금력을 갖고 있지 못하다. 그래서 다수의 투자자들이 부담을 무릅쓰고 일명 ‘레버리지 투자’를 통해 아파트를 구입하고 있다. 그러나 이 마저도 9.13 부동산 대책으로 한계가 생겼다. 

금융시장도 마찬가지다. 2008년 이후 가파르게 하락한 시장금리 탓에 예·적금의 기대수익률은 평균 2%가 되지 않는다. 글로벌 경제에 대한 불안감에 주식시장도 장기 박스권의 모습을 보이고 있다. 상승 기대가 어려운 상황이다. 이 같은 흐름 속에 리츠(REITs:Real Estate Investment Trusts) 가 매력적인 대체 투자처로 거론되고 있다. 
 

리츠구조.jpg


◆ 흔들리지 않는 수익, 연 5~7% 기대

‘리츠’는 주식발행을 통해 다수의 투자자에게서 자금을 모아 부동산이나 부동산관련상품에 투자한 뒤 생긴 이익을 되돌려주는 투자회사다. 결산 시 마다 주주들에게 배당가능이익의 상당부분 (통상 90% 이상)을 의무적으로 배당해야 하기 때문에 주주들이 높은 수준의 배당금을 받을 수 있는 장점이 있다. 

리츠는 ‘많은 대중들에게 부동산 투자를 할 수 있는 기회를 주자’는 개념에 시작됐다. 수십 억, 수백 억에 달하는 부동산에 ‘나의 지분’이 있다. 배당수익은 물론 부동산 매각 시 시세차익과 상장 리츠일 경우 주가 상승 이익도 기대할 수 있다. 무엇보다 부동산 직접 투자 방식에 비해 양도세, 보유세 등 각종 세금 부담이 적고 현금화가 자유롭다는 매력이 있다. 

리츠의 평균 배당 수익률은 5~7%에 달한다. Quantwise와 KB투자증권 자료에 따르면, 현재 주식시장에 상장돼 있는 이리츠코크랩과 신한알파리츠의 2019년 예상 배당 수익률은 각각 7.6%, 5.8%로 한국 주식시장의 예상 배당수익률을 크게 상회한다. 
 

 

예상배당수익률.jpg


 
◆ 국내 리츠 시장 ‘성장 단계’‥대형화 기대

국내 주식시장에 상장된 리츠는 총 6개다. 이리츠코크랩과 신한알파리츠, 케이탑리츠, 트러스제7호, 모두투어리츠, 에이리츠가 있다. 이들 중 최근 증권가 PB들의 관심을 받고 있는 종목은 가장 자산규모가 큰 이리츠코크렙과 신한알파리츠다. 

이리츠코크렙은 NC백화점과 뉴코아아울렛 등 투자자들에게 비교적 친숙한 이름들이 기초자산으로 구성돼 있다. 5개 점포로 구성된 기초자산에서 발생하는 임대료를 통해 수익을 창출하고 이를 배당한다. 무엇보다 2019년 연간 230억원 수준의 배당이 가능할 것으로 전망되면서, 현재주가 기준 배당수익률은 7.5%를 상회할 것으로 기대되고 있다. 

신한알파리츠는 역세권에 위치한 오피스 빌딩 두 곳을 기초자산으로 하고 있다. 우량한 임차인을 장기계약으로 확보하고 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 경제 소비 패턴에 영향을 받는 리테일 임차인 보다는 오피스 임차인을 들고 있는 리츠가 더 낫다는 것이 부동산 투자전문가들의 조언이다. 신한알파리츠는 유일하게 공모가(5000원) 대비 가격이 올라있는 상장 리츠이기도 하다. 2019년 예상 배당수익률은 5.8%다. 

이와 함께 오는 11월 상장 예정인 '홈플러스 리츠'가 역대 상장 리츠 최대 규모인 2조원대로 알려지며 시장의 기대를 받고 있다. 

◆ 글로벌 리츠 ‘유망’ ‥ 미국·일본 주목

미국의 리츠 시장은 글로벌 상장 리츠 시장의 74.7%를 차지하고 있다. 지난해 8월 말 기준 228개의(주식형 188개, 모기지형 40개)의 리츠가 시장에 나와 있고 규모로는 1100조원의 시장에 달한다. 주식시장 대비 리츠의 시가총액 비중도 2.7%(한국 0.03%)에 이른다. 최근 부동산 임대수익이 개선되면서 리츠 배당수익 증가에도 기대가 쏠리는 상황이다.

김형근 NH투자증권 연구원은 “미국의 온라인 리테일 시장이 급성장하면서 물류창고 수요가 확대는 점, IT 기술 창업 확대로 Wework, Convene 등 공유 오피스 시장이 성장 중인 점으로 볼 때, 미국 서부지역 오피스와 리테일, 주거용 리츠를 주목해 볼만 하다”고 설명했다.

일본도 장기 불황에서 벗어나 지속적인 경기 회복세를 보이는 상황에서 시가총액 130조원 규모의 리츠 시장에 기대가 모아지고 있다. 대기업과 제조업의 이익 개선, 엔화 약세와 외국인 관광객 수 증가가 이를 뒷받침 해준다. 2020년 도쿄 올림픽으로 인한 인프라 투자가 확대되고 있는 시점에서 도쿄 지역의 호텔 리츠와 상업용 리츠가 주목된다.

◆ 자녀를 위한 투자처로도 ‘매력’

리츠 투자는 자녀를 위한 유산 개념으로 생각했을 때, 더욱 빛을 발한다. 

노상윤 한국리츠협회 연구원은 “장기적인 기간을 목표로 두었을 때 리츠 투자는 노후 소득뿐 아니라 자녀의 미래 설계에 유용한 종자돈이 될 수 있다”고 말한다. 

가령, 증여세를 부담하지 않은 수준에서 출산 시 자녀 명의로 2000만원 규모 리츠 4000주 (발행가 5000원 기준)를 매입한다. 배당금을 매기 재투자하고 20년 후 성년 도래 시점에 추가로 5000만원 규모 리츠 만 주를 추가 매입한다. 같은 방식으로 매 10년 마다 재투자를 반복할 경우 60년 후 주식은 38만1530주로 증가, 자산규모는 19억800만원으로 늘어난다. 이후 추가 매입없이 배당금 수취 시 매월 약 1113만원의 소득이 발생한다는 게 노 연구원의 의견이다. 

투자전문가들도 자녀를 위한 장기적인 투자 개념으로서 리츠가 매력적이라는 점에 의견을 모은다. 다만, 리츠 투자 자체가 보유자산의 가치와 경제 사이클의 영향을 받는 만큼 상품 선택에 있어 신중할 필요가 있다고 조언한다.

◆ 조금씩 열리는 정부 정책 지원‥ 기대감↑

국내 리츠 활성화를 위한 정부의 정책 지원도 기대를 모으고 있다. 국토교통부는 최근 관련 법을 개정해 자산운용사와 AMC(Asset Management Company:자산관리회사) 겸업을 허용했다. 자산운용사들의 리츠 AMC 설립이 잇따르면서 상장 리츠 추진 등 리츠 활성화가 기대되는 부분이다. 

다음 달부터 확정급여형 퇴직연금에서는 상장 리츠에 대한 투자가 허용되는 점도 긍정적이다. 현재 부동산펀드는 퇴직연금 투자가 가능하지만 리츠 투자는 금지돼 있다.
 
한국거래소에 상장된 리츠의 경우 충분한 투자자 보호장치가 마련된 것으로 보는 만큼, 규모 있는 리츠들의 주식 시장 상장이 기다려지고 있다. 이와 함께 다음달 초 국토교통부의 국내 공모 리츠 활성화를 위한 대책 발표가 예정되면서 리츠 시장 성장을 위한 정부의 지원에 기대감이 높아지고 있다. 
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