라진성 연구원은 "재건축 프리프스에 제동이 걸렸다"며 "재건축 규제는 신규분양시장에는 긍정적일것으로 판단된다"고 말했다.

 

라연구원은 "재건축의 속도가 지연돼 공급은 감소하는 반면 새집 선호현상은 지속되고 있기 때문"이라고 덧붙였다.

 

다음은 보고서 내용이다.

 

■  재건축 안전진단 기준 정상화

국토부는 20일 재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거환경개선 등 본래의 제도 취지에맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준 개선안을 발표했다. 안전진단 절차와 기준이 지속적으로 완화돼 사회적 자원이 낭비되고 있다는 판단에서다.

 

하지만 실질적으로는 작년 하반기부터 시작된 규제에도 불구하고, 잡히지 않는 서울 집값 상승의 주범을 재건축으로 보고 이를 잡기 위한 것으로 판단된다.

 

안전진단 정상화를 위한 주요 내용은 1) 현지조사에 공공기관이 참여해 안전진단 실시여부 결정시 전문성 확보 2) ‘조건부재건축’ 판정시 공공기관의 적정성 검토를 의무화해 재건축 필요성 검증 강화, 3) 평가항목 중 구조안전성 가중치를 확대(20%→50%)해 사회적 자원 낭비 방지, 4) 이미 안전상의 문제가 확인된 건축물의 경우 안전진단 없이 재건축 추진 가능 등이다.

■ 재건축 프리패스에 제동, 아파트 구조 결함 커야 추진 가능

이번 정책의 핵심은 구조안정성 비중 상향과 민간의 진단 결과 검증 강화이다.

 

재건축안전진단 평가 항목 중 구조안전성의 가중치를 20%에서 50%로 대폭 높여, 충분히노후화되지 않으면 연한이 돼도 사업을 추진할 수 없게 된다. 대부분의 단지가 ‘조건부 재건축’ 판정을 받고도 시기조정 없이 바로 사업이 추진되는 부분에 대해서도 검증이 강화됐다.

이에 더해 현재 최대 30년으로 돼 있는 재건축 가능 연한을 높이는 방안도 검토 중인 것으로 파악되고 있다. 이는 초기 재건축 단지들에 대한 투자요인 감소로 집값 상승을 일부 제한할 수 있겠지만, 1) 안전진단을 통과했거나 진행중인 단지와 재개발, 신규분양 등으로 투자수요가 쏠리는 풍선효과, 2) 재건축 사업 지연으로 공급부족에 따른 수급불균형이 심화 등 가격 상승을 초래할 가능성이 높다는 판단이다.
 

■ 재건축 규제는 신규 분양시장에 호재, 대형사 유리한 국면

이와 같은 재건축 규제는 신규 분양시장에 오히려 긍정적일 것으로 판단된다.

 

재건축의 속도가 지연돼 공급은 감소하는 반면, 새집 선호현상은 지속되고 있다.

 

올해는 1세대1주택 양도세 비과세 요건강화(1월), 新DTI 시행(1월), 다주택자 양도세 중과(4월),입주물량 증가, 보유세 인상, 국내외 금리인상, 후분양제 등 주택조정요인 증가로 부동산 시장의 불확실성이 더욱 확대되고 있다.

 

실수요자 위주의 재편 및 대출/세금 규제 역시 주택시장을 위축시킬 요인이다.

 

이러한 요인들이 결국에는 인기 지역 및 인기 브랜드로 쏠림현상을 심화시키면서 대형사는 양호한 분양실적과 M/S 확대라는 두 마리토끼를 잡을 기회라는 판단이다. 특히 대형사들의 올해 공급계획을 보면 재건축의 비중이 높아져 분양리스크는 제한적으로 판단되며, 공급부족 시그널은 오히려 입주대란리스크를 줄여줄 것으로 기대된다.

 

요즘 부동산 시장의 키워드인 ‘똘똘한 한채’에 대한 쏠림현상이 심해지면서, 대형사에게 유리한 국면은 지속될 전망이다