[이슈] 미분양 해소시점 언제? 2가지 지표에 달려있다
[이슈] 미분양 해소시점 언제? 2가지 지표에 달려있다
  • 조범형 기자
  • 승인 2023.03.18 23:04
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서울 실거래가격지수가 지난 1월 소폭 상승반등했다. 한국부동산원에 따르면 1월 서울 아파트 실거래가격지수는 전달보다 0.81% 올랐다. 지난해 6월 이후 7개월 만이다. 그렇다고 부동산 경기 반등 신호로 보긴 이르다는 평가가 우세하다.  아파트 미분양이라는 과제가 남아있기 때문이다. 

18일 현대차증권에 따르면 올해 1월, 전국 미분양 물량은 7만5359 세대이며 미분양물량은 매달 쌓이고 있다. 일반적으로 위험 신호로 가늠하는 미분양 수치는 6만2000세대로 알려져있다. 신동현 연구원은 "지난 몇 년간 지속적으로 상승한 주택가격과 기준금리 인상에 따른 부담으로 주택 구매 수요가 상당히 위축됐다. 아파트 매매거래량이 크게 감소했으며 기존 주택가격의 하락으로 신규 분양의 매력이 함께 감소한 것이 원인이다"라고 분석했다.  

현대차증권은 미분양 해소 시점을 가늠해볼 수 있는 선행지표로 △아파트 매매거래량 △전월세비용차이 2가지를 제시했다. 

미분양의 대표적인 선행지표로 꼽히는 것은 아파트 매매거래량이다. 주택 구매 수요가 회복되면 매매거래량이 증가하고, 이에 따라 주택 가격이 상승해 상대적으로 낮은 가격에 신규주택을 구매할 수 있는 분양 시장이 호황으로 돌아서게 된다. 

신 연구원은 "과거데이터를 살펴봐도 매매거래량은 분양시장에 선행했다"고 주장했다. 실제  2011년 12월 매매거래량이 감소하기 시작하고 약 8개월 뒤 미분양은 증가했다. 2012년 말에도 매매거래량이 증가하기 시작하고 9개월 뒤 미분양이 해소됐다. 이후 2015년, 2019년, 2020년 모두 매매거래량이 선제적으로 반응하는 모습을 보였다. 약 9개월의 시간 이후 미분양이 해소되는 결과가 나타났다. 

미분양해소 시점을 엿볼수 있는 또하나의 지표는 전월세비용(월세비용-전세비용) 차이다. 

신 연구원은 "실거주 수요자들은 주택구입을 포기한 대신 임대차 거래로 전환했다. 이로인해 전세가격도 상승했고 지난해 4월이후 월세거래량은 전세거래량을 상회하여 주택수요가 매매에서 월세까지 이탈한 것을 확인할 수 있다"고 진단했다. 그는 "전세에서 월세로 전환한 주된 이유는 비용의 차이다. 전세보증금을 마련하기위해 은행에서 차입을 할 경우 발생하는 이자비용이 월세지출에 비해 크게 저렴하지않게 된 것이다. 이런 비용차이가 정상화되는 시점에 전세수요 및 전게가격이 회복되고, 투자수요까지 돌아오며 매매거래가 활성화될 것"이라고 분석했다. 

신 연구원은 "현재의 전세가격 및 대출금리의 하락세가 지속되어 전세비용이 하향 안정화 된다면 매매거래량의 회복을 기대할 수 있고, 미분양의 해소까지도 가늠해볼 수 있을 것"이라며 "매매거래량이 회복되기 시작하는 시점이 주택 익스포저가 큰 건설주들의 본격적인 반등 타이밍이 될 것"이라고 진단했다.