[비즈트리뷴] 대신증권 김세찬 연구원은 13일 부동산 시장에 대해 "8·2 부동산 대책과 후속 대책을 통해 주요 규제들이 시행된 가운데 남아 있는 정부의 규제 카드는 현행 총부채상환비율(DTI) 산정 방식을 개선한 신(新)DTI와 총부채원리금상환비율(DSR)의 도입, 보유세 인상, 전월세 상한제·계약갱신청구권이 있다"며 "지난 5일 정부는 분양가 상한제·집중 모니터링 지역 지정과 투기과열지구 추가 선정을 골자로 한 후속 대책을 발표하면서 부동산 시장을 둘러싼 규제 의지를 재확인했다"고 진단했다. 

김 연구원은 "추석 뒤 발표하기로 계획된 가계부채 종합관리방안에서는 연령대에 따라 미래소득을 감안하는 신DTI와, 2019년 도입 예정인 DSR의 로드맵이 공개될 것"이라며 "신DTI는 채무자의 주택담보대출을 통합으로 관리할 것으로 예상되며, DSR 로드맵의 경우 가이드라인을 제시해 은행별로 자율 적용하게끔 유도할 것으로 예상된다"고 전망했다.

그는 보유세 인상 전망을 놓고 "세율의 직접 조정은 바로 효과가 나타날 것으로 예상되나 탄탄한 사회적 합의 없이는 진행이 쉽지 않다"며 "보유세 인상을 시행하게 될 경우 예상보다 강도가 세지 않을 가능성이 높다"고 내다봤다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입에 대해서도 "임대사업자 등록부터 유도해야 하며 인센티브 부여든 의무화 등록이든 이부터 해결해야 제도 도입이 가능할 것"이라고 지적했다.

다음은 보고서의 내용이다.

■ 8.2 부동산 대책의 영향이 나타나는 부동산 시장

8.2 부동산대책 시행 후 서울을 비롯해 과열로 분류되었던 지역의 주택가격 상승률이 둔화되는 등 규제의 효과가 가시화되고 있다. 서울의 경우 대책 시행 이후 5주 연속 역성장을 기록하고 있으며 부산, 세종, 제주 등에서도 주간상승률이 둔화되고 있다.

■ 후속대책을 통해 정부의 부동산시장 규제 의지 재확인

지난 5일 분양가 상한제/집중 모니터링 지역 지정과 투기과열지구 추가 선정(대구 수성구, 성남 분당구)을 골자로 한 후속 대책을 발표하며 부동산 시장에 대한 규제 의지를 재확인시켜주었다.

분양가상한제는 이전부터 일부 지역의 과도하게 높은 분양가에 대한 우려로 시행이 어느 정도 예상되었다. 반면 투기과열지구 추가 선정은 8.2 대책 이후 풍선효과에 의해 가파르게 상승한 대구 수성구와 성남 분당구를 본보기 격으로 규제한 측면이 있다. 이와 더불어 앞으로도 투기과열지구/투기지역을 추가로 지정할 수 있다는 것을 보여주기 위함도 있다.

■ 정부의 남은 부동산시장 규제 카드 점검

8.2 부동산대책과 후속 대책을 통해 주요 규제들이 시행된 가운데 남아 있는 정부의 규제 카드로는 新DTI/DSR 도입, 보유세 인상, 전월세 상한제/계약갱신 청구권이 있다.

1) 금융 규제 – 추석 이후 발표가 계획된 가계부채 종합관리방안에서는 연령대에 따라 미래소득을 감안하는 新DTI와 2019년 도입 예정인 DSR의 로드맵이 공개될 예정이다. 新DTI는 채무자의 주택담보대출을 통합으로 관리(주택담보대출이 이미 한 개 있는 상태에서 추가로 받으면 2개의 원리금을 모두 심사에 반영)할 것으로 예상된다. DSR 로드맵의 경우 2019년부터 실행을 예고하며 가이드라인 제시를 통해 은행별 자율적인 적용을 유도할 것으로 예상된다.

2) 보유세 인상 – 공시가격 현실화와 세율 조정의 방법이 있다. 공시가격 현실화는 과세의 기준이 되는 공시가격을 현실시세와 최대한 근접하게 하여 보유세 인상의 효과를 얻는 것이다. 세율의 직접적인 조정은 즉각적인 효과가 예상되나 탄탄한 사회적 합의 없이는 진행이 쉽지 않다. 강력한 카드인 만큼 시장의 우려도 크고 실제 시행까지는 아직 멀었다는 판단이다. 다만 보유세 인상을 시행하게 될 경우 예상보다 강도가 세지 않을 가능성이 높다.

3) 전월세 상한제/계약갱신 청구권 - 정부는 서민 주거 안정 및 세입자 보호 차원에서 도입을 추진하고 있으나 시행까지는 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 임대사업자의 등록비율이 높아야 규제의 효과가 큰데 현재는 그 비율이 낮다. 정부는 임대사업자 등록부터 유도해야 하며 인센티브 부여이든 의무화 등록이든 이부터 해결해야 전월세 상한제 및 계약갱신 청구권 도입이 가능할 것이다.

[박동우 기자, pdwpdh@biztribune.co.kr]

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