[이슈분석] 더 강해진 6.17 대책 이번엔 집값 잡을까...:"풍선효과 우려"
[이슈분석] 더 강해진 6.17 대책 이번엔 집값 잡을까...:"풍선효과 우려"
  • 이서련 기자
  • 승인 2020.06.19 18:53
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반복된 규제에도 등락이 반복되는 집값을 잡기 위해 정부가 또다시 부동산 대책을 내놨다. 현 정권 들어 21번째 발표다. 정부가 규제를 강화하며 투기수요 차단 의지를 명확히 담았다는 평가가 나온다. 

 

'6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안’의 핵심 갈래는 △주택담보대출·전세자금대출 규제 강화 △정비사업 조합원 분양요건 강화 △주택매매·임대사업자 대출규제 강화 △법인 등 세제 보완 등이다.

지난 2월 수원시(영통구, 권선구, 장안구)와 안양시(만안구), 의왕시 지정에 이어, 최근 강세를 보였던 경기와 인천, 대전, 청주(일부 지역 제외)가 신규 조정대상지역으로 지정됐다. 경기(10개 지역)와 인천(3개 지역), 대전(4개 지역)이 투기과열지구로 추가 지정됐으며, 규제지역 내 주택담보대출 관련 전입·처분 요건과 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 제한 강화 등의 내용도 더해졌다.

최근 국토교통부에서 주택가격 상승의 원인으로 지적된 '법인을 통한 주택거래 관련 규제'도 강화됐다. 또 국제교류복합지구를 비롯, 개발호재 지역에 대해서는 토지거래허가구역 지정과 해당 지역에 대한 자금조달계획서 등 실거래 조사 강화 내용이 포함됐다. 국토부는 이날 지난 12.16 대책 중 종부세·양도세 강화, 임대등록 혜택축소 등의 후속조치 역시 관련법 개정을 통해 추진할 계획을 밝혔다.

임병철 부동산114 수석연구원은 이 정책의 배경과 관련, "지난 12.16 대책 발표 이후 전반적인 안정세를 유지하는 가운데 서울은 3월 4주부터 8주간 하락하는 모습을 보였다. 하지만 서울 외곽 지역의 9억원 이하 중저가 매물이 거래되고 수도권은 비규제 지역과 개발 호재가 있는 곳을 중심으로 '키 맞추기' 현상이 이어지면서 외곽지역으로 풍선효과 또한 계속됐다"고 설명했다.

 

이어 "최근 들어 절세 차원의 급매물이 거래되면서 서울 아파트값이 다시 상승 전환되면서 수도권 집값이 다시 불안한 모습을 보였다. 이는 역대 최저수준의 금리와 급격히 증가하는 유동자금이 주택시장으로 재유입되고 있어 풍선효과 또한 반복되고 있는 상황"이라고 덧붙였다.

 

■'집값 안정화' 노린 6.17대책...과열지역 열기 잠재울 듯

 

이번 대책으로 인해 수도권과 지방 일부 지역의 열기는 조금 식을 것으로 보인다. 비규제지역이면서 개발호재까지 맞물려 상승세를 보였던 청주 등이 '핀셋 규제'의 대상이 됐기 때문이다.


임병철 연구원은 "이번에 규제지역으로 추가 지정된 수도권과 지방 일부 지역의 국지적 과열현상이 일부 진정되고 단기적으로 거래시장이 소강상태를 보일 수 있다"며 "규제지역 확대로 인해 대출과 세금, 전매제한 등의 요건들이 까다로워진 점이 영향력을 발휘할 것으로 보인다"고 진단했다.

 

김기룡 유안타증권 연구원도 "이번 6.17 대책의 핵심이 갭투자 방지와 투기수요 근절에 집중된 만큼 청약 과열은 다소 완화될 것으로 예상한다"고 내다봤다.

반면 노후주택 인테리어 수요는 증대될 것으로 예상됐다. 실거주요건 및 재건축 요건 강화 정책으로 인해, 리모델링 수요층은 늘어날 가능성이 높기 때문이다.

 

신서정 SK증권 연구원은 "(이번 정책 영향에 대해) 건설업종은 분류를 나눠 볼 필요성이 있다"며 "재건축재개발 규제 및 실거주 요건 강화 등이 리모델링 수요 증대로 연결될 가능성이 있다. 따라서 일부 인테리어 기업과 현금 여력이 있는 디벨로퍼의 수혜가 기대된다"고 전망했다.

 

■풍선효과 우려 여전...청년층 "실수요자 피해"

 

다만 풍선효과에 대한 우려는 여전히 남아 있다.

 

업계는 강력 규제에 내몰린 수요층이 일부 지역으로의 수요 이전으로 이어질 수 있다고 보고 있다.

 

임병철 연구원은 "접경지역으로 분류된 김포와 파주의 경우 주건환경이 좋은 2기 신도시인 김포한강과 파주운정이 자리잡고 있어 수요가 이전될 가능성을 배제할 수 없다. 이와 함께 청약가점이 낮은 실수요와 자본력을 갖춘 갭투자 수요는 여전히 저평가 지역이나 개발호재가 있는 지역으로 유입될 가능성이 있다"고 우려했다. 이어 "지방에서는 청주와 대전이 이번 규제지역에 포함돼 오름폭이 둔화될 것으로 보이나, 인근 비규제지역인 천안이나 아산으로 투자 수요가 눈을 돌릴 가능성이 있다"고 덧붙였다.

 

풍선효과로 인해 전세가격이 상승할 것이라는 전망도 제기됐다. 실거주 및 재건축 거주 요건 강화가 전세공급 축소와 전세가 상승으로 이어질 수 있기 때문이다.

 

익명을 요구한 한 30대 직장인은 "높은 집값을 감당할 수 없는 젊은 층에게 주택 매매는커녕 전세도 구할 수 없게 만드는 것 같다"며 "정부가 이미 주택을 가진 사람들이 아닌, 대출이 필요한 2030층을 정조준해 영영 집을 살 수 없게 만드는 것으로 느껴진다"고 목소리를 높였다. 

"불안감 잠재울 추가 정책 발표 기대"

 

강력한 규제 지속 강화가 계속되고 있으나 실효성은 미지수다.

 

실제 지난 2018년과 2019년에도 각각 9.13 대책과 12.16 대책이 나오면서 수도권 주택시장이 일시적으로 위축되면서 안정세를 유지했으나, 일정 기간이 지나자 다시 오름세를 보이는 양상이 반복된 바 있다. 강한 규제가 효과를 보지 못하고 오히려 '내성'을 보이고 있다는 평가가 많다.

 

임병철 연구원은 "집값 상승의 기저에 누적된 저금리 유동성과 공급부족 문제를 해결하지 못한다면 이번 대책 효과도 일정 수준에서 효과가 제한적일 수밖에 없을 것"이라고 지적했다.

 

김세련 이베스트투자증권 연구원도 "주거용 부동산의 투기세력 방어를 위한 규제의 필요성에 대해서는 동의하나, 시세차익을 막는 방법론이 보유세의 증가와 양도세 축소로 인한 매매거래 활성화가 아니라 대출 규제인 점은 아쉽다"는 평을 내놨다. 

 

김열매 유진투자증권 연구원도 "전체적으로 부동산 시장 안정을 위한 강력한 규제임에도 불구하고 무주택자들의 내집마련 불안감을 불식시키기는 쉽지 않은 상황"이라며 "전월세 거주 무주택 세대의 자가 매입 경로를 열어주는 추가 정책 발표를 기대한다"고 밝혔다.

 

[비즈트리뷴=이서련 기자]


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