2020년 경자년 새해가 밝았습니다. 지난해는 다사다난했습니다. 그 가운데 DLS·DLF 등 파생결합상품 사태로 일부 금융소비자들은 적지 않은 고통을 겪었습니다. 이에 <비즈트리뷴>은 2020년 한 해 동안 [금융소비, 똑똑하게]라는 캠페인에 나서고자 합니다. 날이 갈수록 금융상품은 복잡다단해지고 있습니다. 고령화 사회로 전환하면서 은퇴자금을 안전하게 운용하려는 니즈는 급증하는 반면, 수익을 내기는 갈수록 어려운 게 현실입니다. 특히 고령의 금융소비자들은 파생결합상품 사태와 같은 금융 리스크에 늘 노출돼 있습니다. <비즈트리뷴>은 금융취약 소비자를 위해 금융사들은 물론 소비자단체, 금융전문가 등의 조언을 통해 현명하게 금융상품을 소비할 수 있도록 다양한 정보를 알기 쉽게 제공하고자 합니다. 독자 여러분의 많은 성원을 기대합니다. [편집자주]
부동산 투기와의 전쟁을 선포한 정부가 지난 '12.16 대책' 이후 2개월여 만에 추가 부동산대책을 발표했다. 서울 전 지역, 경기도 과천·구리·의왕 등 조정대상지역에 적용되는 대출규제를 강화하는 것이 핵심이다.
지난 20일 발표된 이번 부동산 대책에는 조정대상지역 주택담보대출에 대한 LTV(주택담보인정비율)를 기존 60%에서 주택가격 구간별로 차등 적용한다는 내용이 담겼다. 조정대상지역 내 9억원 이하분에 대해서는 LTV 50%가, 9억원 초과분에 대해서는 LTV 30%가 적용된다.
예컨대 조정대상지역 내에서 시가 10억원짜리 주택을 구입한다면 기존에는 6억원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 4억8000만원만 받을 수 있다. 9억원(LTV 50%)에 대한 4억5000만원과 9억원 초과분 1억원(LTV 30%)에 대한 3000만원을 합한 금액이다.
이번 '2.20 대책'은 문재인 정부의 19번째 부동산 대책이다. 부동산 대책은 시중 자금이 부동산으로 흘러가지 못하도록 돈줄을 틀어쥐는 것이 핵심이다. 하루가 멀다하고 쏟아지는 부동산 대책에 대출 규제 또한 더 복잡해지고, 강화될 수밖에 없다. 주택 구입을 위해 대출을 이용하려는 사람들도 혼란스럽기는 마찬가지다. 복잡한 대출 규제를 제대로 이해하기 위해서는 우선 LTV, DSR 등 부동산 대책과 관련된 용어들을 정확히 알 필요가 있다.
◆LTV : 주택담보인정비율
우선, 은행에서 주담대를 이용해본 적이 있다면 LTV라는 용어가 낯설지 않을 것이다. LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로, 은행에서 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출가능 한도를 의미한다.
예를 들어 LTV가 50%일 때 6억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려면 최대 3억원(6억x0.5)까지 빌릴 수 있다.
LTV 비율은 문재인 정부 들어 대폭 강화됐다. 특히, LTV는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 지역별로 한도가 다르기 때문에 세부 규제 내용을 미리 파악할 필요가 있다.
◆DTI : 총부채상환비율
DTI는 주택대출 원리금(원금+이자) 상환액이 개인의 총소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. 즉, 은행에서 빌린 주택대출 원리금 상환액이 총소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 제한하겠다는 것이다.
예컨대 연간 총소득이 8000만원이고, DTI 40%가 적용됐다면 총부채의 연간 원리금 상환액은 3200만원을 초과하면 안 된다.
원래 DTI는 금융기관들이 대출자의 상환능력을 검증하기 위해 마련한 대출심사 지표인데, 한국에서는 부동산 시장를 규제하기 위한 용도로 사용되고 있다.
특히, 2018년 1월부터는 DTI보다 한층 강화된 신DTI가 시행됐다. 기존 주택대출에서 이자만 반영했던 DTI와 달리 신DTI에서는 원금까지 모두 반영해 대출 한도를 산정한다. 이 경우 대출 한도 또한 줄어들 수밖에 없다.
◆DSR : 총부채원리금상환비율
DSR은 앞선 LTV, DTI보다 좀 더 폭넓은 규제다. DSR은 연간 총소득에서 대출자가 갚아야 하는 모든 대출의 원리금이 차지하는 비율이다. 즉, LTV와 DTI가 주담대만 따진다면, DSR은 주담대 뿐만 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부금 등 모든 대출금을 따지겠다는 의미다.
예를 들어, 연간 총소득이 8000만원인 사람이 연간 갚아야 하는 총원리금 상환액이 4000만원이라면 DSR은 50%가 된다.
은행들은 전체 가계대출 평균 DSR을 40% 이하로 관리하고 있다. 한 고객에게 DSR 40%가 넘는 대출을 해줬더라도 다른 고객의 DSR을 낮춰 평균 40%를 유지하면 됐었다. 하지만 앞선 '12.16 대책'에 따라 투기지역과 투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택의 담보대출 차주에 대해서는 개인 대출별로 DSR 40%를 맞춰야 한다.
[비즈트리뷴=김현경 기자]
