[비즈트리뷴] 정부는 2일 실수요자 보호와 주택시장 안정화 방안으로 부동산 대책을 발표했다.

6ㆍ19 대책이후   2단계 시장 안정화 조치이다. 정부가 발표한 이번 대책의 핵심은 서울 11개지구 및 다주택자를 정조준한 고강도 규제라는 평가가 나오고 있다.  

이번 규제는 서울 강남과 재건축 아파트,다주택보유자에게 집중됐다.

우선 서울 25개구 전지역과 과천시,세종시 등도 투기과열지구에 포함시켰다. 

이날 정부가 발표한 '주택시장 안정화 방안'에 따르면 정부는 우선 투기과열지구와 투기지역을 카드를 동시에 제시했다. 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)을 투기과열지구로 지정하고 과천시, 세종시까지 포함시켰다. 

여기에 강남구를 비롯해 일반 아파트로 과열이 확산되고 있는 서울 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 7개 구와 세종시는 투기지역으로 지정했다. 정부가 강남4구 외에도 서울 전체로 확산되고 있는 집값 과열 양상을 크게 우려하고 있음을 엿보는 대목이다. 

 

투기과열지구로 지정된 지역은 5년간 분양권 전매제한,청약1순위 자격제한,6억원 이상 주택 대출만기에 상관없이 DTI,LTV를 40%p까지 제한 하는 등 고강도 규제가 적용 된다. 

투기과열지구 내 재건축 조합원의 지위양도가 제한되고 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 가구에 대해 5년간 투기과열지구 내 정비사업의 분양 재당첨이 제한 된다. 

정부 관계자는 "조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다"고 밝혔다. 

이번 대책으로 재건축 초과이익환수제 유예기간을 연장하지 않고 내년 1월에 시행 예정이며 투기과열지구 내 재당첨 제한은 조합원까지 확대된다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한한다. 

주택담보대출에 대한 LTV·DTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후, 집단대출에 대한 LTV·DTI 규제는 8월3일부터 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다. 

정부는 서민 무주택 세대 등 실수요자 보호차원에서 예외 조항을 뒀다. 무주택세대주, 부부 합산 연소득 6000만원(생애최초구입자는 7000만원) 이하가 대상이며 주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하다. 

이들에게는 투기지역·투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV·DTI를 기준보다 10%포인트 완화된 50%를 적용한다. 

특히 이번 대책에는 다주택자에 대한 강한 규제를 제시 했다. 정부는 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 제외하기로 했다.

 

지금은 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해 줬으나 앞으로 2주택자의 경우 기본세율+10%P, 3주택자 이상은 기본세율+20%P를 가산한다. 장기보유특별공제(10~30%) 적용도 배제된다. 

앞으로 주택을 구입하기 위해서는 자금조달계획과 입주계획 신고를 의무화 된다.

투기과열지구에서 3억원 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이며 자금조달계획 신고는 시·군·구청에서 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재해 제출해야 한다. 

다주택자의 경우 임대사업자로 등록하면 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)되고 5년 이상 장기 임대할 경우 양도소득세 감면 및 종합부동산세비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

[김상진 기자 newtoy@biztribune.co.kr]