뉴스의 현장에는 언제나 다양한 의견이 존재합니다. 바라보는 시선에 따라 하나의 팩트(사실)을 두고도 엇갈린 해석이 나옵니다. 독자들도 마찬가집니다. 독자들의 다양한 의견은 비즈트리뷴 편집국에도 매일매일 쏟아집니다. 그래서 비즈트리뷴 시니어 기자들이 곰곰이 생각해 보기로 했습니다. '기자들의 팩자타(팩트 자각 타임)'은 뉴스 속의 이해당사자 입장, 그들의 다른 시각, 뉴스 속에서 고민해봐야 할 시사점 등을 전하는 코너입니다.<편집자 주>

[비즈트리뷴=강필성 기자] ‘분양가는 얼마가 적절한가.’

이것은 우리 주택 시장의 오랜 화두였습니다. 신축 아파트가 분양된 이후 분양권에 웃돈이 붙어 거래되는 상황은 이제 낯설지 않습니다. 일부 단지의 경우 청약에 당첨만 되면 막대한 차익을 볼 수 있기 때문에 ‘로또 청약’이라는 말까지 생겼죠.

선분양제는 이런 독특한 상황을 낳았습니다. 건설사가 아파트 분양가를 높일수록 청약자의 분양권의 차익은 줄어들 것이고 분양가를 낮출수록 청약자의 차익이 높아지는 구조입니다. 예컨대 분양가는 분양가 프리미엄을 누가 차지하느냐가 주택시장의 가격추이와 맞물려 미묘하고 복잡한 문제로 발전했죠.

분양가가 상대적으로 낮다면 차익을 기대하는 청약자가 쏠리는 ‘로또 분양’을 만들고 높은 분양가에는 주변 집값을 끌어 올리는 ‘고가분양’ 논란을 만들었습니다. 이 두 형태의 분양이 모두 시장에서 용인된 것은 바로 집값 상승에 대한 기대감이 있었기 때문이겠죠.

이런 복잡하고 미묘한 시장에 대해 최근 주택도시보증공사(HUG)가 던진 화두는 논란이 적지 않습니다. 최근 HUG는 분양가 상한을 100~105%로 낮추는 내용의 ‘분양가 심사 기준’을 발표하면서 시장에 파란을 예고한 상황입니다. 

이번 심사 기준의 골자는 분양시 주변 시세를 넘지 말라는 점입니다. 분양가를 책정할 때 주변의 평균 분양가 평균 매매가를 넘지 못하도록 한 것이죠. 이달 24일까지 분양보증서를 발급받지 못한 사업지는 새로운 심사방식의 분양가를 적용받아야 합니다.

이로 인한 영향은 적지 않았습니다. 이는 분양을 준비하고 있던 사업자와 재건축조합 등에게 청천벽력 같은 일이죠. 사업자 입장에서는 수익성에 큰 변화가 불가피해졌고 분양가를 통해 사업비를 조달하는 재건축조합에는 비상이 걸렸습니다.

일부 사업자는 아예 분양을 늦추거나 후분양제로 HUG를 통하지 않고 분양하는 방법까지 거론되는 중입니다. 

반면 청약자 사이에서는 ‘로또분양’에 대한 기대가 커지고 있습니다. 분양가가 낮아진 만큼 분양가 프리미엄을 보다 많이 확보할 수 있다는 판단에 따른 것입니다. 

가장 큰 논란은 이같은 HUG의 정책이 주택시장의 안정화에 기여할 지 여부입니다. 그간 분양가는 늘 ‘뜨거운 감자’였습니다. 분양가가 높은 고가 분양 논란이 일어나고 낮으면 로또 분양 논란이 일어났죠. 

이 때문에 기대와 우려가 복잡하게 얽히는 중입니다. 부동산 업계는 ‘로또 청약’에 대한 기대가 커지는 만큼 투기수요가 주택시장에 크게 몰리는 동시에 건설사의 분양이 필연적으로 감소하면서 공급이 감소하리라는 전망을 내놓고 있습니다.

실수요자의 구매 기회가 줄어들고 공급이 떨어지면 실제 주택 가격은 오히려 오를 가능성이 높아집니다. 이 때문에 일각에서는 HUG가 분양보증을 독점적으로 공급한다는 것을 빌미로 횡포를 부리고 있다는 지적도 나옵니다. 보증심사 승인을 통해 시장경제의 가치를 훼손하고 있다는 주장이죠.

반면 다른 일각에서는 기대의 목소리도 있습니다. 그동안 고분양가는 주택시장의 가격을 끌어올리는 주범으로 꼽혀왔죠. 그동안 정부는 아파트 분양가를 낮추기 위해 분양가 상한제 및 원가공개항목을 62개로 늘리면서 간접적으로 통제해 왔습니다. 이 때문에 HUG의 이번 고강도 정책은 주택시장 가열을 통제할 수 있으리라는 기대가 나옵니다. 

비관론과 낙관론이 팽팽하게 맞서는 가운데 과연 주택가격과 여기에 얽힌 관계자들의 운명은 어떻게 달라질까요. HUG의 심사 기준이 오랜 기간 숙제였던 분양가에 대한 논란을 잠재울 수 있을 지에 대해 시장의 시선이 집중되고 있습니다.