Q. 최근 구청이 보낸 공문이 우편으로 왔습니다. 오는 2020년 7월 1일부로 시행되는 장기미집행 도시계획시설 일몰제에 대비하고자 ○○공원 조성 사업을 실시한다는 계획안이었습니다. 제가 소유하고 있는 땅이 ○○공원 부지에 포함돼있기 때문인데요. 몇 십 년간 공원 부지로 묶여 있는 바람에 토지주로서 재산권 한 번 행사하지 못했습니다. 세금은 꼬박꼬박 떼여왔고요. 구청은 사유지 임차료를 지불하기는커녕 매년 편성되는 예산안 지침에서 공원 사유지를 매입하는 내용을 골자로 하는 공원조성사업은 뒷전으로 미뤄왔습니다. 그러다 도시공원 일몰제를 1년 여 앞두고서야 공원이 해제될 것을 염려해 토지보상을 추진하겠다는 건데요.
구청은 당초 감정평가를 거쳐 보상금을 산정하겠다고 고지했습니다. 그런데 공시지가의 약 3배에 해당되는 금액을 토지보상금으로 제시하는 겁니다. 공원 인근 땅값에 비하면 턱없이 낮은 가격입니다. 예를 들어, 제가 소유한 공원부지의 공시지가가 평당 30만원이라고 가정하면, 구에서는 토지보상금을 평당 90만원으로 산정했습니다. 이에 반해 공원 주변의 토지 실거래가는 평당 1000만원을 호가하는 수준이고요.
장기미집행시설용지 소유주인 저는 오랜 기간 자치구로부터 사유재산권을 과도히 침해당해왔습니다. 그래서 적정한 보상이 필요하다는 입장입니다. 그런데 구청은 가용재원이 넉넉하지 않은 재정 형편상 구 예산이 한정돼 있다는 답변만 늘어놓고 있습니다. 이러한 경우, 지자체에서 산정한 보상금액으로 공원용지 매입을 수용해야만 하나요? 만약 이를 수용할 수 없다면, 토지 보상금을 증액할 수 있는 방법은 없을까요?
A. 질문하신 분의 땅이 일명 ‘도시공원 일몰제’에 해당돼 우려가 많은 것으로 보입니다. 장기미집행 도시계획시설 일몰제라고도 불리는데 이는 도시계획시설상 공원으로 지정만 해놓고 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주민의 재산권 보호를 위해 도시공원에서 풀어주기 위해 것입니다.
헌법재판소는 지난 1999년 10월 ‘지자체가 개인 소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것’이라며 도시계획법(4조)에 대해 헌법불합치 결정을 내린 바 있는데요.
여기서 말하는 도시계획시설이란, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 기반시설로 녹지, 학교, 공원, 도로 등을 뜻합니다. 도시관리계획에 의해 설치된 생활권공원(근린공원·소공원·어린이공원)의 부지는 국공유지를 포함해 사유지도 있기 때문에 이를 모두 매입해야만 온전한 공원으로 자리매김할 수 있습니다.
그래서 20년간 공원이 조성되지 않은 곳들은 2020년 7월 1일부터 토지 소유자가 자유롭게 개발하거나 사용할 수 있게 됩니다.
이에 따라 전국 지자체는 최근 지역민이 쾌적한 여가를 보낼 수 있는 곳으로 이용되던 공원 부지가 개인 토지 소유주들에 의해 수익화 수단으로 무분별하게 개발되는 것을 막기 위해 공원으로 지정된 토지를 수용하기 위한 준비에 박차를 가하고 있습니다. 토지 수용 방법은 지자체가 토지소유주와 협의를 통해 취득하거나 협의가 되지 않는 경우 수용재결을 거쳐야 합니다.
따라서 소유주로서는 토지보상금이 만족스럽지 않은 경우, 지자체와 협의를 할 필요 없이 재결절차 등을 거치거나 행정소송을 통해 토지수용보상금을 올려 달라고 청구하면 됩니다.
한편 대법원은 도로·공원 등 특정 도시계획시설의 설치를 위한 계획결정과 같이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이거나 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때에는 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 위 제한을 받지 않은 상태를 상정해 평가해야 한다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2012두1020 판결 참조)고 하여 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원지정을 고려하지 않고 평가해야 한다고 판단했습니다.
즉 오랫동안 도시공원으로 지정됐다고 하더라도 공원지정을 고려하지 않고 개발이 가능한 토지로 염두에 두어 보상금을 산정한다는 것입니다.
[법무법인 명경 김재윤 변호사 mks1004119@naver.com]
