[비즈트리뷴] 정부의 첫 번째 부동산시장 대책인 6.19대책이 발표됐다.

정책의 주요 내용은 ‘청약조정대상지역을 추가로 선정하고(경기광명, 부산 기장과 부산진구), 조정지역의 실효성을 제고하고(강남4구 이외 21개구 전역의 분양권 전매제한 추가, 조정지역내 LTV/DTI 규제비율 10%p 강화, 잔금대출에 DTI 신규적용등), 마지막으로는 재건축 규제 강화(재건축 조합원의 주택공급수를 최대 3주택에서 2주택으로 제한)하는 것이 주된 골자다.

즉, ‘청약조정 대상지역’의 범위를 넓히고, 범위 내 적용되는 규제 내용을 강화하는 형태로 대책이 발표됐다.

하나금융투자 채상욱 연구원은 20일 "국내 분양시장이 활성화 된 것은 여러 이유가 있겠지만 궁극적으로 우리나라 주택의 ‘절대부족’상태에서 비롯된 것"이라며 "국내 주택보급률은 외인가구를 포용하지 못하는 한계로 실제 보급률 대비 과대평가 되어 있고, 주택의 노후도를 고려할 때 서울-경기지역의 주택공급은 태부족상태다. 한국에 필요한 정책은 ‘적절한 주택공급’이다"라고 진단했다.

그는 "청약조정 대상지역 등 신규분양시장의 규제 강화가 비록 투기수요를 억제하기 위한 맞춤식 규제라는 장점과 단기적 가격 변동성 확대를 억제할 수는 있을 거라는 기대는 주지만, 근본적 공급부족에 기반한 장래 국내경기 확장국면에서의 변동성 재증폭까지 억제할 수는 없다"고 말했다.

채 연구원은 "국내 주택시장을 신규주택이 주도해가면서 분양시장 중심의 Flow market화 되어갔던게 2014~2017년의 주택시장이다. 그러나 도시재생과 신규시장에 대한 규제강화는 주택시장을 기존주택 중심의 Stock market으로 변모시킬 요인들"이라고 진단했다.

그는 "Flow마켓의 수혜기업군은 건설사이고, Stock 마켓의 수혜군은 건자재기업군"이라며 "한샘/LG하우시스/KCC/유진기업/동화기업을 패러다임 변화에 미리 대응하는 종목으로, 건설사의 경우 규제방안을 우려해 미리 조정 받았다고 판단되는만큼 현대산업/대림산업을 추천한다"고 덧붙였다.

지난해 11.3대책을 통해 최초로 발표된 청약조정대상지역을 종전 37개 지역에서 경기 광명,부산 기장군 및 부산진구 3개 지역을 추가로 조정대상지역에 포함시키면서 이제 총 40개 지역에 대해서 청약조정 대상지역을 선정했다.

시행시기는 경기 광명, 부산 기장(공공)의 전매제한 기간 강화는 주택법 시행령 개정(안) 입법예고(6.19)이후 실시되는 입주자모집 공고분부터 적용 예정이며, 1순위 제한 및 재당첨 제한은 추가된 3개 지역 모두에 대해서 주택공급에 관한 규칙 시행일(6월 말) 이후 실시되는 입주자 모집 승인신청분부터 적용 될 예정이다.

 

청약조정 대상지역에 적용하는 대책 중 분양권의 전매에 대한 기준은 종전에는 2중 기준이었다.

강남 4개구와 같이 민간택지에 적용되는 분양권의 전매제한 기간을 소유권 이전 등기시까지 못하도록 하였고 나머지 21개 구는 18개월 후에는 전매가 가능하도록 해왔었다. 그러나, 6.19 대책을 통해서 모든 지역에서 분양권 전매가 소유권 이전 등기까지 불허되는 것으로 강화됐다.

종전에도 민간택지 말고 공공택지의 경우에는 소유권 이전 등기까지 분양권 전매가 안되어 왔었는데 6.19 대책을 통해서 이제 서울 전역의 민간/공공택지의 분양권은 완전히 전매가 제한됐다.

현행 LTV는 전지역 70%, DTI는 수도권 전 지역 아파트 담보대출 60%(집단대출에는 미적용)으로 적용 중인데, 6.19 대책을 통해서 ‘청약조정 대상지역’의 경우 DTI/LTV에 대한 규제비율이 강화되어 각 10%p 하락했다.

특히 DTI의 경우에도 현행 잔금대출에 대해서 미적용 하는 것을 잔금대출 시 DTI 적용이 되도록 개정했다. 다만, 서민/실수요자에 대해서는 조정대상지역 주택담보대출에 대해서 도 강화된 LTV/DTI 규제비율을 적용하지 않는다(종전의 LTV 70%, DTI 60%를 적용한다는 의미). 이 제도는 6.19일 행정지도 예고 후 7월 3일부터 시행된다.

 

청약조정 대상지역 내에서는 조합원당 재건축 주택공급을 원칙적으로는 1주택까지 허용하고 예외적으로 2주택을 허용하고 있다.

재건축 조합원은 ‘과밀억제권역’ 내에서는 최대 3주택까지, ‘과밀억제권역’ 밖에서는 소유 주택수만큼 분양받을 수 있었다. 그런데 6.19 대책을 통해서는 과밀억제권역의 내/외부와 상관없이 ‘조정 대상지역’으로 선정이 되면 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다.

다만, 종전 소유 주택의 가격 및 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60m2 이하로 할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다. 1+1 재건축 방식의 경우에 +1 주택의 전용면적을 전용 59m2으로 하는 경우 1+1이 된다는 의미다. 이 제도는 도정법 개정안 발의(6월) 후 하반기 시행 예정이다.

이처럼 강력한 ‘청약 조정 대상지역’을 주거정책심의 위원회를 통해서 선정 또는 해제 할 수있도록 주택법 개정을 신속히 추진(’17.3.31일 주택법 개정안 발의)할 예정으로 밝혔다.

이는 시행령이나 시행규칙 개정이 아니라 위원회 결정을 통해서 시장에 적시적으로 대응할 체계를 마련하겠다는 의미다.

[김려흔기자 eerh9@biztribune.co.kr]