탄핵이후 부동산 시장, 어디로? 주거복지로 전환?
탄핵이후 부동산 시장, 어디로? 주거복지로 전환?
  • 승인 2017.03.13 06:14
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거주리모델링 수요 늘어날 전망
 
[비즈트리뷴] 탄핵이 인용되며 5월 대선이 확정되면서 향후 주택시장 전망에 관심이 모아지고 있다.

특히 대선후보들의 부동산정책 공약은 올해 주택시장 흐름의 변수가 될 것으로 예상된다.

한국투자증권 이경자 연구원은 12일 "탄핵 기각 시 연말까지 정책적 혼란이 가중될수 있었다는 점에서 주택시장의 불확실성은 감소했다. 그러나 조기대선으로 4~5월 분양휴식기가 예상된다"고 진단했다.

올해 1~2월 전국 아파트 분양은 2.4만세대로 전년대비 43% 증가했다. 지난해 1~2월에 연중 가장 저조했던 탓이다.

이 연구원은 "성수기인 봄 분양시즌은 3월 7일부터 5월로 전국 11.6만 가구의 분양(일반분양 9.9만가구)이 예정되어 있다"며 "전년대비 9% 감소한 수준이나 여전히 많은 물량으로, 다소 차질이 예상된다"고 진단했다.

■추진중인 재건축은 가격 지탱 요인

이 연구원은 "지난 2년간 공급 증가로 지역별 양극화는 불가피하며 과잉 공급된 일부 지방은 리스크 관리에 돌입해야 한다"면서도 "그러나 재건축을 추진중인 핵심 지역들이 가격 부양 요인으로 작용할 것"이라고 전망했다.

올해 분양이 예정된 강남4구 주요 재건축 단지는 고덕주공 7단지 롯데캐슬(4월), 고덕주공 3단지(5월), 래미안 강남포레스트(6월), 고덕주공 5단지 아이파크(9월), 구마을 1지구 푸르지오(10월), 디에이치반포(11월) 등이다. 특히 내년 예정된 초과이익환수제 유예 일몰을 회피하기 위해 추진 일정을 앞당기는 단지들이 있다.

올해 주택가격의 급격한 하락 리스크는 낮다고 얘기다.

 
■주거복지로 정책전환하나

이 연구원은 "탄핵 후 관심이 모아지는 유력 대선주자들의 주택정책은 개발과 거래량 띄우기보다 주거복지와 보유세 강화 등 시장조절에 초점이 맞춰져 있다"며 "향후 주택시장은 실수요자 위주의 재편이 강화될 것"이라고 진단했다.

국토교통부는 지난 8일 주거지원에 집중한 ‘2017년 주거종합계획’을 발표했다.

△공공임대주택 12만호 공급, △뉴스테이 6.1만가구 사업지 확보, 2.2만가구 분양(전년대비 1만호 증가) 등이다.

행복주택은 서민을 위한 공공임대주택이며 뉴스테이는 중산층 이상을 위해 제도 혜택을 받아 민간이 공급하는 것으로, 주체는 다르지만 모두 공공성이 있다.

이 연구원은 "결국 공공임대와 분양/민간임대 등 공공성이 강한 주택 비중이 크게 늘어날 전망"이라며 "이에 따라 아파트 공급은 2016년 45만호에서 2017년 38만호로 연착륙을 예상하며 장기적으로도 공급절벽의 가능성은 낮다"고 분석했다.

정부의 공공주택 공급정책은 행복주택과 뉴스테이로 크게 분류된다.

작년말, 정부는 2017년까지 행복주택과 뉴스테이 총 30만가구 공급(사업지 확보와 사업 승인 기준)을 목표로 제시했다. 향후 5년간 공급된다 가정해도 연평균 아파트 공급의 17%에 해당돼 의미 있는 수준이다.

행복주택과 뉴스테이의 부지는 이미 대부분 확보된 상태다.

올해 행복주택과 뉴스테이 사업자 승인(인허가)는 전년대비 각각 1만호, 1.3만호 늘어난다.

합산 승인은 2015년 6.2만가구에서 2016년 10.3만가구, 2017년 10.9만가구 목표로 최근 크게 상승하고 있다.

이 연구원은 "뉴스테이는 기존 정부의 대표 정책이었다는 점에서 지속 가능성에 위협이 있을 수 있으나, 명칭이 달라지더라도 유사한 속성의 공공성을 지닌 주택공급은 확대될 것"이라고 분석했다.

차기 대선주자들의 부동산 정책은 아직 구체적으로 드러나지않고 있다.

이 연구원은 "대선주자들은 부동산 정책 전환에는 같은 의견이지만 구체적 방법 표명에는 신중한 입장을 보이고 있다. 역대 정권이 부동산 정책을 잘못 사용했을 때 지지율이 민감하게 반응했고 경제적 상황 감안시 강도높은 규제를 사용하기도 어렵기 때문"이라며 "그러나 차기 정부는 누가 대통령이 되든, 부양위주였던 이전 정부의 부동산정책기조와 다를 가능성이 높다"고 내다봤다.

 
 
'거주리모델링 수요' 늘어날 듯

향후 주택시장은 △공공주택 비중 상승(2016년 23%→2017년 33%) △ 민간 공급은 재건축 위주로 재편 △주택가격은 지역별 양극화의 특징을 보일 전망이다.

이 연구원은 "공공주택 공급의 재원 마련과 임대주택 관리를 위해 영속형 전통 리츠는 아니지만 리츠구조를 차용한주택공급과 금융상품 발달이 예상된다"고 말했다.

그는 "주택 거래는 실수요 위주로 연 1백만건 내외의 안정세를 띨 것"이라며 "따라서 차익거래를 노린 주택매매 대신 기존주택의 ‘거주 리모델링’ 수요가 늘어날 것"이라고 전망했다.

 

[변재연기자 byun6270@biztribune.co.kr]